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Investissement immobilier
SCPI de rendement
Pierre-papier
SCPI signifie Société Civile de Placement Immobilier. C’est un regroupement d’investisseurs particuliers au sein d’une société civile. Leur objectif est d’acquérir des biens immobiliers pour les louer.
Fonctionnement
La SCPI est gérée par une société de gestion qui se charge de trouver les biens immobiliers, de les acheter, de les mettre en location, de les gérer, de distribuer les revenus aux associés. La SCPI de rendement acquière des immeubles professionnels habituellement peu accessibles aux particuliers en direct.
Immobilier de bureaux
(activités tertiaires, sièges sociaux)
Immobilier commercial
(magasins, centres commerciaux)
Établissements de santé
(cliniques, maisons de santé, laboratoires)
Immobilier lié à l'éducation
(crèches, écoles, résidences étudiantes)
Le rendement (net de frais, avant fiscalité) est de l’ordre de 4 à 5 % par an, les revenus distribués sont stables dans le temps.
Les baux commerciaux ont, en général, une durée minimum fixée à 6 ou 9 ans donc le montant des loyers à percevoir est connu à l’avance.
Les loyers sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Vous aurez le choix entre 2 régimes d’imposition :
Vous DEVEZ opter pour le
régime réel si...
Vous n’avez que des revenus fonciers issus de parts de SCPI
OU si
L’ensemble de vos revenus fonciers (ceux des parts de SCPI + ceux d’autres biens immobiliers) est supérieur à 15 000 €
Les revenus fonciers nets (= revenus bruts – charges) sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu (selon votre taux marginal d’imposition) et aux prélèvements sociaux (17,2 %)
Vous POUVEZ opter pour le
régime micro-foncier si...
Vous êtes propriétaire en direct d’un bien immobilier loué nu
ET si
L’ensemble de vos revenus fonciers (ceux des parts de SCPI + ceux d’autres biens immobiliers) est inférieur à 15 000 €
70 % des revenus bruts sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu (selon votre taux marginal d’imposition) et aux prélèvements sociaux (17,2 %)
La société de gestion vous accompagne pour votre déclaration fiscale de revenus (et IFI) en vous transmettant toutes les informations nécessaires (montant à déclarer).
Lorsque vous revendez vos parts de SCPI, vous pourrez réaliser une plus-value (si le prix de vente est supérieur au prix d’achat). Cette plus-value est soumise à l’impôt (19 %) et aux prélèvements sociaux (17,2 %).
Plus vous détenez vos parts de SCPI longtemps, moins la plus-value sera taxée car un abattement est pratiqué pour chaque année de détention (après 5 ans). Finalement, la plus-value est exonérée d’impôt après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans.
Points de vigilance
Le patrimoine de la SCPI :
-
les immeubles doivent être conformes aux nouvelles normes de consommation d’énergie.
-
pour répartir les risques et assurer une bonne liquidité des parts, le patrimoine de la SCPI doit avoir une taille significative et être réparti sur un nombre suffisant d’immeubles.
Le taux d’occupation financier des immeubles doit être supérieur à 90 %. C’est le rapport entre les loyers facturés et l’ensemble des loyers facturables. Si tous les immeubles étaient loués, il serait de 100 %.
Le montant du report à nouveau (=réserve) dont dispose la SCPI et qui lui permet, en cas de difficultés passagères, de faire face. Elle peut piocher dans cette réserve pour maintenir le rendement.
Toutes ces informations figurent sur le rapport annuel de la SCPI.
Le coût
L’achat de parts de SCPI (ou la revente) ne nécessite pas l’intervention d’un notaire.
Frais de souscription
8 à 12 % du prix d’achat de la part (inclus dans le prix de la part), versés une seule fois lors de l’achat.
Frais de gestion de la SCPI
8 à 12 % des loyers encaissés par la SCPI, ils sont prélevés chaque année.
Mise en place
Vous achetez des parts de SCPI
Vous devenez propriétaires d’une partie du patrimoine immobilier de la SCPI
La société de gestion de la SCPI :
• recherche et achète des biens immobiliers,
• les loue,
• et les entretient.
Les loyers issus de la location des biens immobiliers vous sont redistribués par la société de gestion (après déduction des charges et frais)
L’horizon de placement recommandé est de minimum 10 ans. L’achat peut être fait grâce à votre épargne (paiement comptant = revenus complémentaires immédiats) ou en ayant recours à un prêt bancaire (financement à crédit = revenus complémentaires différés, une fois le crédit remboursé).
Avantages/inconvénients
AVANTAGES
INCONVÉNIENTS
Simple puisque la gestion est confiée à des professionnels
​
Diversifie votre patrimoine (secteurs de l’immobilier autres que l’habitation)
​
Mutualise et réduit les risques (plusieurs biens, nombreux locataires, secteurs géographiques et économiques variés)
​
Accessible (le prix d’une part peut-être de quelques centaines d’euros)
Moins liquide qu’un actif financier (mais plus liquide qu’un actif immobilier)
​
Placement immobilier soumis à l’IFI
Exemples
Monique, 66 ans, retraitée, veut des revenus pour compléter sa pension de retraite. Elle dispose d’un capital de 70 000 €.
Elle fait l’acquisition de parts de SCPI et reçoit 788 € de revenus par trimestre (rendement net de frais estimé à 4,50 %). Après paiement de la fiscalité (régime réel ; impôt sur le revenu à 11 % et prélèvements sociaux à 17,2 %) elle dispose de revenus complémentaires nets pour 566 € par trimestre. Son épargne est rémunérée à 3,20 % net de frais et de fiscalité.
Jeanne et Marc, 40 et 38 ans, sont mariés et ont un enfant. Ils veulent développer leur patrimoine et dispose d’une capacité d’épargne de 600 € par mois.
Ils font l’acquisition de parts de SCPI pour 150 000 €, financés par un prêt amortissable (TEG 1,30 %), soit une mensualité de 918€ pendant 15 ans.
Ils reçoivent 1 688 € de revenus par trimestre (rendement net de frais estimés à 4,50 %). Pour calculer la fiscalité de ces revenus, ils optent pour le régime réel et déduisent les intérêts d’emprunt du crédit (+/-950 € par an en moyenne). Les revenus nets de frais et de fiscalité (régime réel ; impôt à 30 % et prélèvements sociaux à 17,2 %) sont de 1 004 € par trimestre.
Pour un effort d’épargne de 600 € par mois (revenus nets de frais et fiscalité = 1 004 € par trimestre / échéance du crédit 2 754 € par trimestre) pendant 15 ans (108 000 €), ils se constituent un patrimoine de 150 000 € (hors plus-value éventuelle).
SCPI de rendement étrangère
Comment sont imposés les revenus issus de SCPI à l'étranger ?
Le contribuable bénéficie d’un crédit d’impôt issu de la convention internationale sur l'impôt dû en France qui est égal au montant de l'impôt français et des prélèvements sociaux dus sur les revenus étrangers (les prélèvements sociaux sont assimilés à l'impôt sur le revenu pour la lecture des conventions internationales).
Ce crédit d'impôt issu de la convention internationale gomme donc le montant de l’impôt dû en France sur ces revenus étrangers.
Attention !
Ce crédit d’impôt est calculé sur les revenus étrangers au taux moyen d'imposition et non au taux marginal : un reliquat d'impôt français reste donc à payer à hauteur de la différence entre le taux moyen et le taux marginal.
​
Les prélèvements sociaux, eux, sont totalement effacés par le crédit d'impôt (le taux moyen étant égal au taux marginal, soit 17,2 %).
Acquérir des parts de SCPI par le biais d'une société soumise à l'IS
Revenus peu fiscalisés
La stratégie d’acquisition de parts de SCPI par le biais d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) vous permet d’optimiser la fiscalité des revenus procurés par les parts de SCPI, tout en vous constituant un patrimoine dont la gestion et la transmission seront facilitées. Cette stratégie vous concerne si vous avez un horizon d'investissement à long terme et/ou un objectif de transmission.
C’est quoi une SCPI ? La société civile de placement immobilier (SCPI) est un organisme de placement collectif géré par une société de gestion qui se charge de trouver des biens immobiliers, de les acheter, de les mettre en location, de les gérer et de distribuer les revenus aux associés.
Plusieurs types de SCPI existent : SCPI fiscales (ex : SCPI Pinel), SCPI de plus-value (progression du capital entre l’achat et la revente des parts, pas de revenus réguliers), SCPI de rendement (distribution régulière de revenus).
​
Dans cette stratégie il s’agira de SCPI de rendement qui vont acquérir des immeubles professionnels (commerces, bureaux, santé, tourisme, etc.), habituellement peu accessibles aux particuliers en direct et distribuer un revenu régulier.
Fonctionnement
1/ Vous constituez une société et vous opterez pour l’impôt sur les sociétés. Vous pouvez avoir recours à une société civile dont le fonctionnement est simple et économique. Il faut 2 associés au minimum, le capital social peut être faible, l’objet social doit être large afin de ne pas limiter les actes et opérations futures. Vous êtes désigné gérant dans les statuts, et vous pouvez prévoir que vous serez à ce titre libre d’arbitrer et de céder les actifs.
2/ Vous apportez, éventuellement, des liquidités à la société par le biais d’un apport en compte courant d’associé. Ce transfert de fonds dans la société est un prêt que vous consentez à la société. Il vous sera remboursé par la suite.
3/ La société acquiert les parts de SCPI de rendement qu’elle finance :
-
soit au moyen de liquidités que vous aurez apporté en compte courant d’associé,
-
soit au moyen d’un prêt bancaire (cette fois c’est à une banque que la société doit rembourser).
Nous vous conseillons d’acheter des parts de plusieurs SCPI de rendement afin de diversifier les secteurs d’activité des actifs immobiliers (1/3 immobilier de bureaux, 1/3 de commerces et 1/3 de locaux spécialisés par exemple) et de diluer le risque attaché à cet investissement.
​
4/ La société perçoit les loyers.
Le rendement (net de frais, avant fiscalité) est de l’ordre de 4 à 5 % par an. Les baux commerciaux ont, en général, une durée minimum fixée à 6 ou 9 ans donc le montant des loyers à percevoir est connu à l’avance et stable. Les loyers sont imposés au niveau de la société civile qui les perçoit, donc à l’impôt sur les sociétés.
De 0 à 38 120 € de bénéfice = IS à 15%
Au-delà de 38 120 € de bénéfice = IS à 25%
5/ Après fiscalité, la trésorerie demeure dans la société. Vous pouvez laisser la trésorerie dans la société ou la sortir de plusieurs façons (ci-dessous les plus courantes) :
Quelle façon ?
Quelle limite ?
Quelle fiscalité ?
Retrait en compte courant
Distribution de dividendes (impossible si le résultat est négatif ou nul)
Montant de votre compte courant (propre à chaque associé)
Aucune (il s'agit d'un remboursement de dette)
Montant du résultat annuel augmenté des réserves (pour tous les associés)
Prélèvement forfaitaire unique de 12,8 % sur le montant brut OU imposition au barème progressif de l'IR après un abattement de 40% + Prélèvements sociaux de 17,2 %
6/ Si vous transmettez de votre vivant des parts de la société civile à vos enfants (donation), la présence d'un compte courant ou d'un prêt bancaire permet de diminuer la valeur de vos parts soumise aux droits de donation. Autre avantage : le remboursement de votre compte courant d'associé ou de l'emprunt, ou encore l’affectation en réserve des résultats de la société, vont accroitre la valeur des parts transmises à vos enfants sans droits supplémentaires.
Points de vigilance
Comme tout achat immobilier, les parts de SCPI sont soumises aux fluctuations du marché immobilier. La qualité des sociétés de gestion et la diversité des actifs et secteurs d’activités sont autant de leviers pour diluer les risques liés à cet investissement.
​
Dans une société soumise à l'IS, la tenue d'une comptabilité commerciale est obligatoire. Il est donc nécessaire d'établir chaque année (vous n’êtes pas obligé de faire appel à un expert-comptable, vous pouvez le faire vous-même) : un bilan, un compte de résultat et une annexe destinée à compléter les informations données par le bilan et le compte de résultat. De plus les comptes doivent être approuvés chaque année par l'assemblée générale des associés.
Le régime fiscal de l’impôt sur les sociétés permet, en général, d’amortir comptablement les biens immobiliers (c’est-à-dire de déduire chaque année une charge qui correspond à la dépréciation de l’immobilier). Toutefois, aucun amortissement comptable ne peut être constaté par la société sur les parts de SCPI qu'elle détient (ni sur les immeubles détenus par la SCPI).
Les parts de SCPI sont taxables à l'Impôt sur la fortune immobilière (IFI) si vous êtes concerné par cet impôt (patrimoine immobilier net >1,3 millions d’euros).
Les titres de la société à l'IS sont imposables à hauteur de la valeur représentative d'actifs immobiliers. Les comptes courants d'associés détenus dans la société civile à l'IS ne sont pas taxables à l'IFI. Cependant, lorsque le compte courant a été créé après le 1er janvier 2018, vous ne pouvez pas en tenir compte au titre du passif pour diminuer la valeur de vos parts sociales à déclarer, sauf si vous pouvez prouver le but non principalement fiscal de votre opération.
Le coût
La rédaction des statuts de la société peut être un acte sous-seing privé ou notarié. Le coût est variable selon les professionnels. La publicité dans un journal d’annonces légales coûte ±250 € et le coût du Greffe est de ±70 €.
Si vous avez déjà une société à l’IS, il est conseillé de créer une nouvelle structure afin de bénéficier à nouveau de l’IS à taux réduit (15 % jusqu’à 38 120 € de résultat annuel). Cet avantage, soit ±3 800 € par an (taux IS normal 25 %), apparait comme supérieur à l’inconvénient du coût de constitution et de gestion d’une nouvelle société.
L'achat de parts de SCPI (ou la revente) ne nécessite pas l'intervention d'un notaire, il n'y a donc pas de frais à ce titre. Toutefois, d'autres frais existent :
Frais de souscription
8 à 12 % du prix d’achat de la part (inclus dans le prix de la part), versés une seule fois lors de l’achat.
Frais de gestion de la SCPI
8 à 12 % des loyers encaissés par la SCPI, ils sont prélevés chaque année.
Lorsque la société civile revend les parts de SCPI, la plus-value éventuelle (calculée en fonction du prix d’acquisition et du prix de cession) est assimilée à un résultat ordinaire et imposée au taux de l’IS.
Avantages/inconvénients
AVANTAGES
INCONVÉNIENTS
Fiscalité des revenus des parts de SCPI à taux avantageux (15 à 25 %) et sans prélèvements sociaux
​
Possibilité d’obtenir des revenus non fiscalisés en cas de remboursement de compte courant d’associé
​
Mutualisation des risques si vous faites l’acquisition de parts de SCPI dont les actifs immobiliers sont investis dans plusieurs secteurs
Placement soumis aux fluctuations du marché immobilier
​
Frais relatifs à la détention de parts de SCPI et à la création de la société civile
​
Placement immobilier soumis à l’IFI
Mise en place
Constitution de la société civile
Acquisition des parts de SCPI par la société (financement par un apport en compte courant ou par un crédit bancaire)
Les revenus sont utilisés pour rembourser le compte courant d’associé ou l’emprunt bancaire
Les parts de la société peuvent être transmises en pleine propriété ou nue-propriété à vos enfants
Exemple
Basile et Suzanne sont frères et sœurs, âgés d’une quarantaine d’années, ils viennent de recevoir une somme de 200 000 € (100 000 € chacun, nets d’impôts) suite au décès de leur oncle. Ils veulent investir ensemble dans la pierre, leur critère primordial est de n’avoir aucun souci de gestion. Ils sont séduits par l’idée acquérir des parts de SCPI de rendement (hypothèse de rendement net de frais de gestion à 4 %). Ils ont tous les deux un taux d’imposition marginal de 41 % à l’impôt sur le revenu.
​
Option 1 - achat en direct
Annuellement
Revenu brut perçu
Impôt sur le revenu 41%
Prélèvements sociaux 17,2%
Revenu net
8 000 € (4% de 200 000 €)
3 280 €
1 376 €
3 344 €
Basile et Suzanne bénéficient de 3 344 € de revenu annuel net (rendement annuel net 1,7 %).
Option 2 – achat par l’intermédiaire d’une société civile soumise à l’IS
-
Constitution d’une société civile à l’IS
-
Capital social : 1 000 €
-
Apport en compte courant par Basile et Suzanne : 199 000 €
-
Acquisition par la SCI des parts de la SCPI de rendement
Les résultats de la SCPI seront soumis à l'impôt sur les sociétés au taux de 15% car ils sont inférieurs à 38 120 € par an. Ils ne subiront aucun prélèvements sociaux.
Annuellement
Revenu brut perçu
Impôt sur les sociétés 15%
Trésorerie
Remboursement du compte courant d'associé (revenu net)
8 000 € (4% de 200 000 €)
3 280 €
1 376 €
3 344 €
Basile et Suzanne bénéficient de 6 766 € par an, sans aucune fiscalité (rendement annuel net 3,4 %). Soit 3 422 € de plus que si les parts de SCPI étaient détenues en direct.
Leur compte courant d'associé sera intégralement consommé au terme de 29 ans environ. La perception de revenu sera encore possible ensuite par des distributions de dividendes.
Cette société permet en outre une gestion efficace de la transmission : Basile et Suzanne peuvent réaliser une donation de la nue-propriété (s’ils souhaitent conserver les revenus) ou de la pleine propriété de leurs parts sociales.
SCPI Monuments historiques
Pierre-papier
Les SCPI Monuments Historiques détiennent un patrimoine immobilier spécialement composé d'immeubles classés Monuments Historiques ou inscrits à l'Inventaire Supplémentaires des Monuments Historiques et devant faire l'objet de travaux de rénovation.
​
En souscrivant des parts de SCPI Monuments Historiques, vous bénéficiez du régime fiscal dit "Monuments historiques" qui permet d'imputer les déficits constatés par la SCPI sur votre revenu global, sans limitation de montant.
Acquérir des parts de SCPI Monuments Historiques vous permet, même en investissant des sommes modestes, de bénéficier des avantages fiscaux liés à la détention d'immeubles historiques, sans souci de gestion.
Fonctionnement
Conditions à respecter
1/ Mode de détention
Pour pouvoir bénéficier du dispositif Monuments Historiques, l'investissement en SCPI doit être réalisé en direct, il n'est pas possible de passer par une société pour acquérir les parts de SCPI.
2/ Engagement de conservation des parts
Vous devez vous engager à conserver la totalité de vos titres pendant 15 années au minimum.
​
Montant de l'avantage fiscal
​
En investissant dans des parts de SCPI Monuments Historiques, vous pourrez imputer une quote-part du déficit foncier réalisé par la SCPI sur vos revenus fonciers existants et le surplus sur votre revenu global, sans aucune limitation de montant. L'excédent éventuel sera reportable sur vos revenus globaux des années suivantes, jusqu'à la 6ème année inclusivement.
​
Cet avantage fiscal n'est pas soumis au plafonnement des niches fiscales.
Si vous détenez des revenus fonciers par ailleurs, votre gain fiscal sera double :
-
vous économiserez l'impôt sur le revenu sur le montant du déficit foncier que vous aurez imputé sur vos revenus fonciers et votre revenu global,
-
vous économiserez également les prélèvements sociaux sur le montant des revenus fonciers qui auront été gommés.
Fiscalité
Imposition des revenus
Imposition des plus-values
Imposition des plus-values
Les résultats de la SCPI sont directement imposables entre les mains des associés au prorata des parts qu'ils détiennent dans le capital :
-
Les revenus locatifs sont soumis au barème de l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.
-
Les revenus accessoires liés à la rémunération des disponibilités de la SCPI sont fiscalisés dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.
L'intégralité de ces revenus est également soumise aux prélèvements sociaux.
-
En cas de cession de l'immeuble par la SCPI, les plus-values immobilières réalisées par la société sont déterminées au niveau de la société selon les règles des plus-values immobilières des particuliers et chaque associé est imposé au prorata de ses droits.
-
En cas de cession de parts de SCPI, vous serez imposé au titre des plus-values immobilières des particuliers.
Les parts de SCPI doivent être déclarées à l'IFI pour la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers au 1er janvier de l'année d'imposition.
Si vous avez contracté un emprunt pour acquérir des parts de SCPI, vous pourrez déduire les intérêts payés chaque année de vos revenus imposables.
Avantages/inconvénients
AVANTAGES
INCONVÉNIENTS
Placement souple et accessible même avec de faibles montants.
​
Accès à des immeubles d'exception, difficilement accessibles en direct.
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Perception de revenus réguliers sans souci de gestion.
​
Mutualisation des risques grâce à la diversification (géographique, locative, etc.) et aux différents biens intégrés dans les SCPI.
​
Diversification du patrimoine.
​
Possibilité de bénéficier de l'effet de levier du crédit.
Placement de long terme.
​
Aucune garantie en capital ni en rendement.
​
Frais de souscription et de gestion.
​
Faible liquidité des parts.
ECONOMIQUE/JURIDIQUE
Imputation d'un déficit foncier sur son revenu global après imputation sur les revenus fonciers éventuels.
​
Aucune limitation de montant.
​
Excédent de déficit non imputé reportable sur les revenus globaux des 6 années suivantes.
​
Avantage non soumis au plafonnement des niches fiscales.
​
Déductibilité des intérêts d'emprunt pour l'acquisition des parts de SCPI.
Engagement de conservation des titres pendant 15 ans.
​
Revenus soumis à l'impôt sur le revenu au barème progressif et aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %.
​
Impossibilité de bénéficier du régime du micro-foncier.
FISCAL
Exemple
Profil de l'investisseur
-
Revenus fonciers : 25 000 € par an
-
Revenu global imposable : 140 000 € par an
-
TMI : 41 %
Investissement
-
Acquisition de parts de SCPI Monuments Historiques pour un montant de 200 000 €
-
Frais de souscription : 14 %
-
Quote-part de déficit foncier constaté l'année de souscription : 45 %
Montage de l'avantage fiscal
-
Montant de la souscription net de frais : 200 000 € - 14 % = 172 000 €
-
Quote-part de déficit : 172 000 € x 45 % = 77 400 €
-
Gain fiscal : 77 400 € x 41 % = 31 734 €
Textes de référence
Articles L214-50 et suivants du Code monétaire et financier
Article 156 et 156 bis du Code général des impots
Investir dans des SCPI : acquisition de l'usufruit
Pierre-papier
L’achat de parts de SCPI est souvent réalisé en pleine propriété ; il est toutefois possible d’acquérir seulement l’usufruit à durée fixe de ces parts. Une autre personne physique ou morale achète par ailleurs la nue-propriété. L’usufruit a une durée de vie limitée. A l’échéance prévue, il s’éteint et l’usufruitier n’a plus aucun droit sur le bien démembré dont la pleine propriété est réunie dans les mains du nu-propriétaire.
L’usufruit est un élément du droit de propriété. Il donne à son titulaire le droit de jouir du bien.
L’usufruit peut être viager (extinction au décès de l’usufruitier) ou à durée fixe (extinction à un terme prévu initialement).
Fonctionnement
1/ Obtenir des revenus temporaires…
​
L’investissement sur l’usufruit de parts de SCPI est préconisé pour :
-
une personne physique peu ou pas imposable, ou ayant un déficit foncier reportable important et devant être consommé dans un délai imparti. La perception de ces revenus fonciers sera fiscalement neutre à concurrence du déficit foncier existant.
-
une personne morale (société soumise à l’IS) qui souhaite placer sa trésorerie à moyen terme et percevoir un rendement intéressant, par rapport aux taux des placements "classiques".
2/ … calculés sur la valeur de la pleine propriété
​
Le prix d’achat de l’usufruit de parts de SCPI est progressif selon sa durée. Plus la durée de démembrement est longue, plus la valeur de l’usufruit est importante.
​
La valeur économique de l’usufruit est déterminée en fonction de sa durée, du prix d’acquisition du droit, de la rentabilité future estimée.
Fiscalité
Acquéreur soumis à l'IR
Nature des revenus de la SCPI
Traitement fiscal
Loyers
Revenus de placement des disponibilités de la SCPI (revenus accessoires)  
Plus-values immobilières (cession d'un immeuble par la SCPI)  
Imposition au barème progressif dans la catégorie des revenus fonciers et prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
Imposition au barème progressif dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers et prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
Imposition au titre des plus-values immobilières des particuliers…
Acquéreur soumis à l'IS
​
Revenus versés par la SCPI
​
Les sociétés à l’IS qui détiennent l’usufruit de titres de SCPI peuvent amortir cet usufruit et les frais d'acquisition intégrés au prix d'acquisition. C’est la totalité du droit d’usufruit sur les titres de SCPI qui peut être amorti.
Les revenus nets (après imputation de l’amortissement) sont imposés au sein de la société au taux de l’IS :
-
15 % pour la fraction de bénéfice inférieure à 38 120 €
-
25 % pour la fraction de bénéfice au-delà (et 26,5 % pour les seuls exercices ouverts en 2021).
Avantages/inconvénients
AVANTAGES
INCONVÉNIENTS
 Placement souple et accessible même avec de faibles montants (généralement 10 parts minimum, soit ± 2 000 € en pleine propriété)
​
Obtention de revenus réguliers immédiats sous la forme de loyers
​
Aucun souci de gestion locative
​
Rentabilité attractive calculée sur la valeur en pleine propriété des parts de SCPI
​
Mutualisation des risques grâce à la diversification (géographique, locative) et aux différents biens détenus par la SCPI
​
Diversification du patrimoine
 Placement à moyen terme (5 / 10 ans)
​
Aucune garantie en rendement
​
Des frais de gestion sont directement prélevés au sein de la SCPI​
​
Investissement à fonds perdus : une fois l’usufruit éteint (durée fixe définie initialement), l’usufruitier n’a aucun droit sur les parts de SCPI à terme
ECONOMIQUE/JURIDIQUE
Usufruitier = personne physique
Les revenus fonciers reçus peuvent permettre d’utiliser un déficit foncier important avant qu’il ne soit perdu
Rappel : Le déficit foncier reportable est utilisable pendant 10 ans sur les revenus fonciers uniquement.
Valeur de la pleine propriété prise en compte dans l’assiette taxable de l’IFI
Usufruitier = personne morale (société soumise à l’IS)
L’usufruit peut être amorti ce qui réduit le revenu imposable et limite la fiscalité sur les loyers perçus
FISCAL
Exemple
Acquéreur soumis à l'IR​
​
Un particulier a cédé un bien immobilier locatif, il ne perçoit plus de revenus fonciers mais dispose d’un déficit foncier reportable pour 32 000 € sur les revenus fonciers des 6 années à venir.
​
Il se porte acquéreur de 25 000 € d’usufruit de parts de SCPI. Il obtient un rendement annuel de 4,20 % calculé sur 138 000 € (valeur en pleine propriété des parts de SCPI, l’usufruit représente 18 %), soit 5 800 € de revenus fonciers par an.
​
Les revenus fonciers perçus sont neutralisés par le déficit foncier reportable, ils n’entrainent aucune imposition (ni IR, ni PS).
Année 1
Année 2
Année 3
Année 4
Année 5
Déficit foncier reportable
Revenus fonciers bruts annuels
Revenus fonciers imposables
32 000 €
5 800 €
0 €
26 200 €
5 800 €
0 €
20 400 €
5 800 €
0 €
14 600 €
5 800 €
0 €
8 800 €
5 800 €
0 €
Acquéreur soumis à l'IS
​
Une société investie 40 000 € en usufruit de parts de SCPI pour une durée de 5 ans. Cette SCPI génère un rendement de 4,20 % et l’usufruit temporaire est valorisé à 18 % de la pleine propriété. La société va recevoir des revenus réguliers de 4,20 % non pas sur 40 000 € mais sur 222 000 € (valeur de la pleine propriété des parts de SCPI, l’usufruit représente 18 %). La société va percevoir 9 350 € (222 000 € x 4,20 %) de revenus annuels pendant 5 ans.
​
L’amortissement comptable de l’usufruit permettra de réduire le montant des revenus imposables de 8 000 € par an (1/5ème de 40 000 €). La base imposable à l’impôt sur les sociétés sera alors de 1 350 € (= 9 350 € revenus – 8 000 € amortissement), soit 203 € de fiscalité (taux d’IS 15 %).
Débit total de l'investissement
Crédit total de l'investissement
40 000 € investissement initial
46 750 € loyers reçus (9 350 € x 5 ans)
1015 € (203 € x 5 ans) imposition IS
Total 41 015 €
Total 46 750 €