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Fiscalité
Détenir de l’immobilier locatif dans une société soumise à l’impôt sur les sociétés
Acte juridique
La société civile immobilière (SCI) est une forme de société qui vous permet d’acquérir, de gérer et de transmettre des biens immobiliers. Si vous êtes fortement imposés sur vos revenus, la SCI qui a opté pour l’impôt sur les sociétés (IS) peut vous permettre d’optimiser la taxation sur les loyers.
La SCI permet de détenir des biens à plusieurs en évitant les situations de blocage éventuellement créées par l’indivision, où les décisions les plus importantes doivent être prises à l’unanimité.
Fonctionnement
Lorsque vous louez un bien immobilier directement (non meublé), les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers au barème progressif de l’impôt sur le revenu (entre 0 et 45 % selon votre tranche marginale d’imposition (TMI)) et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Plus votre TMI est élevée, plus vous êtes taxés !
La stratégie alternative consiste à créer une SCI (vous en êtes le(s) associé(s)) qui investit pour son propre compte dans un bien locatif, au moyen d’un prêt bancaire et/ou un prêt que vous lui consentez (appelé compte courant d’associé).
Il est impératif que la SCI opte pour l’impôt sur les sociétés lors de sa constitution puisqu’à défaut la fiscalité des revenus fonciers s’appliquera.
La SCI est imposée à 15 % jusqu’à 38 120 € de bénéfices (*) et 25 % à compter de 2022 (26,5 % pour l’année 2021). Vous n’êtes pas taxé personnellement.
Vous pouvez percevoir les revenus :
- sans aucune taxation : grâce aux remboursements partiels par la société du prêt que vous lui avez consenti (compte courant d’associé, s’il existe),
- avec une taxation, en principe, de 30 % du montant versé : si vous choisissez de procéder à une distribution du bénéfice (dividendes).
La SCI vous permet aussi de réduire le coût de la transmission :
-
Si la société s’est endettée pour acheter le(s) bien(s), elle dispose d’un passif important qui vient minorer la valeur des parts sociales. Il est donc moins cher de transmettre les parts sociales de la SCI que le/les immeuble(s) directement.
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En donnant seulement la nue-propriété des parts sociales à vos enfants, la taxation de la donation sera moins importante car calculée sur une base moins importante. Lors de votre décès, vos enfants deviendront plein propriétaire de tout le patrimoine immobilier de la SCI sans payer d’impôt supplémentaire.
Quand vous êtes propriétaire d’un bien vous pouvez l’occuper, en percevoir les revenus, le vendre. La propriété est démembrée si plusieurs personnes détiennent des droits différents : on parle d’usufruitier (occuper le bien, percevoir les revenus) et de nu-propriétaire (détenir le bien en pleine propriété quand l’usufruitier sera décédé).
Dans tous les cas, un abattement de 100 000 € est appliqué sur la valeur donnée (entre parent et enfant, utilisable tous les 15 ans).
Points de vigilance
La rédaction des statuts de la société est importante car ils fixent les règles du jeu entre les associés, vis-à-vis des tiers, en cas de décès, etc. Ils permettent notamment de préciser les pouvoirs du gérant de la SCI (ex : droit de vendre le bien).
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Les contraintes de gestion : tenue de comptabilité, assemblée générale annuelle. Chaque année, dans les 6 mois de la clôture de l’exercice, le gérant doit présenter les comptes pour approbation par l’assemblée des associés.
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La taxation de la plus-value est pénalisante lors de la vente du bien par la société (le prix d’acquisition est diminué des amortissements pratiqués par la société) ou de vos parts sociales (le prix d’acquisition est souvent faible car égal au montant apporté au capital social).
L'amortissement comptable c’est la constatation annuelle de la perte de valeur des composants d’un bien immobilier (fenêtres, toiture, etc.) du fait de l'usure ou du temps. Il permet de déduire une charge "fictive" ( correspondant à la dégradation de l’immeuble) sur les loyers encaissés, sans impact sur la trésorerie. Il a impact sur le résultat distribuable : aucune distribution de dividendes n’a lieu si le résultat reste négatif ou nul.
La détention de votre résidence principale dans une SCI n’est pas une bonne idée et peut vous faire perdre certains avantages civils et fiscaux (abattement de 30 % au titre de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), exonération de la plus-value en cas de cession pour les associés n’y habitant pas, en cas de décès bénéfice d’un droit viager au logement, etc.), que vous auriez en cas de détention en "direct".
Les parts que vous détenez dans la SCI seront prises en compte pour la fraction représentative du bien immobilier, afin d’évaluer votre patrimoine immobilier et savoir si vous êtes redevable de l’IFI (patrimoine immobilier net taxable ≥ 1 300 000 €). Toutefois, certaines dettes ne seront pas déductibles telles que le prêt que vous consentez à la société (compte courant d’associé), sauf exception. Par contre, vous pourrez réduire la valeur des parts de 10 % (tolérance admise par le fisc du fait de la détention du bien par la SCI).
Le coût
La constitution d’une SCI a un coût non négligeable. Il faut compter près de 2 000 € pour la création et la mise en place par un professionnel (notaire, avocat, etc.). A cela s’ajoute les frais annuels de comptabilité et de suivi juridique, de l’ordre de 1 000 à 1 500 €.
Si vous envisagez une donation des parts sociales, cela aura également un coût (frais de notaire + taxation éventuelle).
Mise en place
CREATION DE LA SCI
ACHAT IMMOBILIER
Apports de fonds (capital min 1.000 €), rédaction des statuts, nomination du gérant, enregistrement, etc.
Réalisation de l’investissement par la société grâce à un emprunt bancaire et/ou à un prêt que vous lui consentez (compte courant d’associé).
REVENUS
Conservation et/ou réinvestissement par la SCI.
Vous pouvez percevoir les revenus (distribution de dividendes et/ou remboursement du compte courant d’associé).
Vous devez être au moins 2 associés pour créer une SCI.
Si vous détenez déjà un bien immobilier, vous pouvez l’apporter ou le vendre à la SCI mais cette opération entraîne :
-
la taxation de la plus-value sur l’immeuble,
-
la remise en cause des avantages fiscaux accordés si le bien fait l’objet d’un engagement de conservation ou de location (ex : Pinel).
Avantages/inconvénients
AVANTAGES
INCONVÉNIENTS
Fiscalité des revenus locatifs optimisée.
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Eviter l’indivision.
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Anticiper la transmission de votre patrimoine.
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Liberté de rédaction des statuts.
Frais de constitution.
Contraintes de gestion.
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Taxation des plus-values lourdes en cas de vente du bien ou des parts sociales.
Exemple
Marie a 55 ans et deux enfants. Elle vient de recevoir un héritage de 280 000 € et souhaite investir dans l’immobilier pour avoir des revenus complémentaires. Son taux marginal d’imposition (TMI) est actuellement de 41 %.
Hypothèses suivantes :
-
Prix d’acquisition du bien : 250 000 € (terrain 25 000 € et constructions 225 000 €)
-
Loyers annuels bruts : 10 000 €
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Charges annuelles courantes : 1 500 €
Hypothèse 1 :
Achat du bien en direct
Hypothèse 2 :
Apport des 250 000 € en compte courant d’associé à une SCI soumise à l’IS qui achète le bien
Loyers
10 000 €
10 000 €
Asiette imposable
8 500 €
Loyers (10 000) - charges (1 500).
1 000 €
Loyers (10 000) - charges (1 500) -amortissement des constructions sur 30 ans (225 000/30 : 7 500 €).
Imposition
3 485 €
Revenus fonciers : 8 500 x 41 %.
150 €
SCI taxée à l’IS 15 % : 1 000 x 15 %.
Prélèvements sociaux
1 462 €
8 500 x 17,2 %.
Absence dans une SCI IS.
Coût fiscal total
4 947 €
150 €
Taux réel d'imposition
58,20 %
1,5 %
Revenus complémentaires
3 553 €
(appréhension directe)
Loyers (10 000) - charges (1 500) - coût fiscal (4 947).
8 350 €
(appréhension via un remboursement partiel du compte courant d’associé, sans taxe supplémentaire).
Loyers (10 000) - charges (1 500) - coût fiscal (150).
Gain de ± 4 800 €
SARL de famille pour transmettre
Acte juridique
La constitution d’une société à responsabilité limitée (SARL) est recommandée pour faciliter la gestion et la transmission de plusieurs biens immobiliers loués meublés. La SARL vous donne la possibilité d’optimiser la transmission de votre patrimoine à vos enfants tout en conservant le contrôle.
Il n’est pas possible d’avoir une activité de location meublée dans une SCI (Société civile immobilière) soumise à l’impôt sur le revenu, c’est pourquoi la SARL de famille peut être utilisée pour les biens loués meublés.
Fonctionnement
Vous créez la SARL en accordant une attention particulière à la rédaction des statuts. Les statuts de la société fixent les règles du jeu entre les associés, vis-à-vis des tiers, en cas de décès, etc. c’est pourquoi ils sont importants. Un professionnel peut vous accompagner pour l’élaboration des statuts.
Un gérant de la SARL sera nommé, il aura plus ou moins de pouvoirs de gestion en fonction de ce qui est précisé dans les statuts : il peut même avoir le droit de vendre les biens détenus par la société. Si vous êtes mariés ou pacsés, vous pouvez être cogérants.
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Vous pouvez faire l’acquisition de biens locatifs meublés via la SARL ou encore transférer la propriété de biens que vous détenez déjà. Si vous transférez la propriété de vos biens immobiliers à la SARL, 2 options :
Apport des biens à la SARL
Vente des biens à la SARL
L’apport ou la vente de l’immeuble à la société déclenchent l’imposition de la plus-value
(abattements pour durée de détention, taxation à 19 % + prélèvements sociaux à 17,2 %)
Exonération de droits d’enregistrement
Droits d’enregistrement, 5 % de la valeur du bien
Il faut constater dans les comptes de la SARL que vous avez fait un apport de la valeur de l’immeuble (conditionnant la répartition du capital social)
La SARL peut souscrire un prêt bancaire (ou vous lui accordez un prêt sous forme d’un compte courant d’associé) pour acheter les biens. Elle pourra payer les échéances de remboursement (ou vous remboursez les fonds prêtés) grâce aux loyers perçus
à privilégier pour vos biens de jouissance (résidence secondaire par exemple)
à privilégier pour les biens locatifs qui génèrent des revenus réguliers (loyers)
La SARL de famille opte pour l’impôt sur le revenu ainsi les loyers que la SARL perçoit sont imposés, entre les mains de chaque associé à proportion de leur part dans la SARL, au barème de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux : BIC).
La SARL est en principe soumise à l’impôt sur les sociétés. Par exception, elle peut opter pour une imposition à l’impôt sur le revenu lorsque la SARL est formée entre personnes de la même famille (conjoints, partenaires de PACS, enfants, petits-enfants).
Ce n’est pas le loyer encaissé par chaque associé qui est fiscalisé, mais le loyer diminué des charges supportées. A ce titre, chaque associé est imposé selon le régime réel BIC. En effet, la SARL est fiscalement transparente, la déclaration se fait au niveau des associés.
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A noter : L’exercice de la location meublée en société est obligatoirement soumis au régime réel. Le régime micro-BIC n’est pas applicable.
Régime réel BIC
Déduction des charges réelles (intérêts d’emprunt, frais d’assurance, taxe foncière) ET Amortissement comptable des constructions et travaux
L'amortissement comptable c’est la constatation annuelle de la perte de valeur des composants d’un bien immobilier (fenêtres, toiture, façade, etc.) du fait de l'usure ou du temps. Il permet de déduire une charge "fictive" (= correspondant à la dégradation de l’immeuble) des loyers encaissés) sans impact sur la trésorerie.
Pourquoi la SARL vous permet de réduire le coût de la transmission ?
· Si la société s’est endettée pour acheter le(s) bien(s), elle dispose d’un passif important qui vient réduire la valeur des parts sociales. Il est donc moins cher de transmettre les parts sociales de la SARL que l’immeuble directement.
§ En donnant seulement la nue-propriété des parts sociales à vos enfants, les droits de donation seront moins importants car calculés sur une base moins importante (celle de la nue-propriété). Lors de votre disparition, vos enfants deviendront plein propriétaire de tout le patrimoine immobilier de la SARL sans payer d’impôt supplémentaire sur la valeur de l’usufruit.
Dans tous les cas, un abattement de 100 000 € est appliqué sur la valeur donnée (entre parent et enfant, utilisable tous les 15 ans).
La propriété regroupe plusieurs droits : occuper un bien, en percevoir les revenus, le vendre. Si une personne détient tous les droits, il est plein propriétaire. Si plusieurs personnes détiennent ces droits, la propriété est démembrée : on parle d’usufruitier (occuper le bien, percevoir les revenus) et de nu-propriétaire (détenir le bien en pleine propriété quand l’usufruitier sera décédé).
Points de vigilance
La SARL impose des contraintes de gestion : tenue de comptabilité, assemblée générale annuelle. Chaque année, dans les 6 mois de la clôture de l’exercice, vous devrez en tant que gérant, présenter les comptes pour approbation par l’assemblée des associés.
La location meublée au travers d’une société ne vous exempte pas de réaliser toutes les démarches administratives identiques à une activité en direct.
Si la SARL souscrit un crédit bancaire pour financer son acquisition, vous devrez avoir l’autorisation de la banque pour faire donation des parts de la SARL.
La SARL de famille vous permet de détenir les biens à plusieurs sans les soucis de l’indivision. L’indivision impose que les décisions les plus importantes soient prises à l’unanimité, ce qui, en cas de désaccord, peut vite entraîner des situations de blocage. A l’inverse, les statuts de la SARL doivent justement prévoir comment éviter les situations de blocage.
Le coût
La constitution d’une SARL a toutefois un coût non négligeable. Il faut compter près de 2 000 € pour la création et la mise en place par un professionnel (notaire, avocat, etc.). Il faudra aussi évaluer la fiscalité liée à l’acquisition ou l’apport du bien.
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A cela s’ajoute les frais de comptabilité et de suivi juridique, de l’ordre de 700 à 800 € par an (sous réserve du nombre de biens).
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Si vous envisagez une donation des parts sociales, cela aura également un coût (frais + fiscalité éventuelle).
Mise en place
CREATION DE LA SARL
TRANSFERT D'UN BIEN
Rédaction des statuts, nomination du gérant, enregistrement, etc.
Acquisition de biens immobiliers, apport ou vente (emprunt bancaire) des biens immobiliers à la SARL.
DONATION DES PARTS
Donation de la nue-propriété des parts sociales à vos enfants.
Avantages/inconvénients
AVANTAGES
INCONVÉNIENTS
Faire de la location meublée en société.
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Anticiper la transmission de votre patrimoine + économie de fiscalité à la donation.
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Eviter l’indivision entre des enfants.
Frais de constitution et de suivi annuel.
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Nécessité d’un fonctionnement réel de la société.
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Régime micro-BIC non applicable en SARL de famille.
Exemple
Sandrine et Maxime sont mariés sous le régime de la communauté. Ils ont 3 enfants. Ils possèdent plusieurs biens immobiliers locatifs meublés de différentes valeurs, situés un peu partout en France. Ils voudraient organiser la transmission de leur patrimoine à leurs 3 enfants.
S’ils donnent la nue-propriété de leurs biens locatifs meublés à leurs 3 enfants, ils seront en démembrement et en indivision (parents usufruitiers, enfants nus propriétaires) et devront être d’accords pour vendre les biens par exemple. Au décès de Sandrine et Maxime, les enfants seront pleins propriétaires en indivision et devront être d’accords pour toute décision sur la gestion des biens locatifs (entrée/sortie des locataires, vote lors des assemblées générales de copropriétaires, etc.).
S’ils apportent les biens à une SARL puis donnent la nue-propriété des parts à leurs 3 enfants, Sandrine et Maxime, co-gérants de la SARL conserveront le pouvoir de décision sur les biens (ils pourraient les vendre sans avoir à demander l’accord de leurs enfants). Au décès de Sandrine et Maxime, les enfants seront pleins propriétaires des parts de la SARL, seule la majorité sera nécessaire (2 enfants d’accords) pour toute décision sur la gestion des biens locatifs. Un seul des enfants pourrait être nommé gérant et il s’occuperait de la gestion.
PER
plan épargne retraite individuel
Enveloppe d'épargne
Le PER individuel est un produit d'épargne à long terme. Il vous permet d'économiser, dans un cadre fiscal avantageux, pendant votre vie active, pour obtenir, à partir de l'âge de la retraite, un capital ou une rente.
PER compte-titres
PER assurance
Ce compte-titre doit être souscrit par l'intermédiaire d’un établissement de crédit.
Ce contrat d'assurance doit être souscrit par l'intermédiaire d’une entreprise d'assurance, d’une mutuelle ou d’une institution de prévoyance.
Fonctionnement
Le PER individuel est ouvert à tous (pas de condition d’âge, ni de résidence fiscale). Vous pouvez le souscrire peu importe votre situation professionnelle (salarié, demandeur d'emploi, TNS travailleur non salarié).
Le PER individuel est alimenté par :
vos versements volontaires,
les sommes issues de votre intéressement, de votre participation ou encore de votre compte épargne temps,
des transferts de votre épargne investie sur d’anciens produits d’épargne retraite (PERP, Madelin, Préfon, PERCO, etc.).
La gestion de votre épargne sur le PER est pilotée (sauf mention contraire de votre part). Cela signifie que votre épargne est investie sur des actifs risqués et rémunérateurs lorsque l’horizon retraite est lointain puis progressivement votre épargne est orientée automatiquement vers des supports plus sécurisés.
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Les sommes versées sur votre PER individuel sont déductibles de votre revenu imposable. Vous pouvez opter pour la non déduction des versements à l'entrée (et bénéficier, ainsi, d'un allégement de la fiscalité au dénouement) sous réserve d'exercer cette option au plus tard, lors de votre versement auprès du gestionnaire (votre choix est irrévocable).
​
L’enveloppe de déduction est commune à tous vos placements d’épargne retraite. Si vous n’utilisez pas la totalité de votre enveloppe de déduction, elle peut être reportée pendant 3 ans. Vous pouvez aussi mutualiser votre plafond avec celui de votre conjoint/partenaire de PACS.
Votre revenu d’activité professionnelle est
< 41 136 €
> 41 136 €
Vous êtes travailleur non salarié, votre bénéfice ou rémunération de gérant imposable est
< 41 136 €
> 41 136 €
vous pouvez déduire jusqu'à
4 114 €
10 % de votre revenu d’activité professionnelle (dans la limite de 32 908 €)
4 114 €
10 % de votre bénéfice (dans la limite de 32 908 €)
+
15 % de la fraction de votre bénéfice supérieur à 41 136 € (dans la limite de 43 193 €)
= soit 76 100 € maximum
Les seuils de déduction sont calculés en utilisant le PASS, c’est le plafond annuel de la sécurité sociale, un montant de référence revalorisé chaque année.
Votre argent investi est indisponible jusqu’à votre retraite.
Principe : déblocage à l’âge de la retraite
Exceptions
(déblocages avant l’âge de la retraite)
A l’âge de la retraite, vous pouvez demander le versement de l'épargne accumulée :
-
en capital,
-
en rente,
-
ou un mixte des deux.
Vous pouvez récupérer votre épargne en capital en cas :
-
d’acquisition de votre résidence principale,
-
d’invalidité (vous, vos enfants, votre conjoint ou partenaire de Pacs),
-
de décès de votre conjoint ou partenaire de Pacs,
-
d’expiration de vos droits aux allocations chômage,
-
de surendettement,
-
de cessation d'activité non salariée à la suite d'un jugement de liquidation judiciaire.
La demande de déblocage anticipé de votre PER doit être envoyée à l’organisme gestionnaire avec par lettre recommandée en y joignant : justificatif du cas de déblocage, justificatif d'identité, RIB pour le versement.
Votre épargne est fiscalisée lorsque vous débloquerez votre PER. La fiscalité dépend du type de versement (épargne personnelle, épargne salariale, transfert de versement obligatoire), du mode de sortie (rente ou capital) et du fait que vous ayez déduit ou non le versement de votre revenu imposable.
​
Pour les versements volontaires, issus de votre épargne personnelle et déduits de votre revenu imposable, la fiscalité sera la suivante : Sortie en rente : imposition à l’impôt sur le revenu après abattement de 10 % + imposition aux prélèvements sociaux sur une fraction de la rente (selon votre âge au jour du 1er versement, 40% si vous avez entre 60 et 69 ans). Sortie en capital : la part correspondant aux versements effectués est imposée au barème de l’impôt sur le revenu et exonérée de prélèvements sociaux. La part correspondant aux intérêts générés par le contrat (=gains) est taxée à un taux forfaitaire unique de 30 % ou, sur option, au barème progressif de l’impôt sur le revenu selon votre tranche marginale d’imposition.
L’option pour le barème progressif pour l’imposition des intérêts doit se faire au moment de votre déclaration de revenus. Elle est globale car elle concerne tout votre foyer fiscal et tous les revenus mobiliers que vous percevez.
Points de vigilance
​L’avantage fiscal (déduction) n’est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales.
Si vous versez sur un contrat épargne retraite (PERP, PER) et que vous déduisez ce montant de votre revenu imposable, cela aura pour effet de réduire le montant de votre impôt sur le revenu. Alors vous pouvez demander la baisse de votre taux de prélèvement à la source (et donc des acomptes), sous réserve d’un écart d’au moins 10 % entre le montant du prélèvement actuel et celui modifié.
En cas de décès, l’épargne de votre PER "assurance" est transmise aux personnes de votre choix (bénéficiaires), selon la répartition que vous aurez prévue dans la clause bénéficiaire.
En principe, la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie s’applique (avec une différence de traitement selon la date de vos versements : avant ou après vos 70 ans). Parfois, les bénéficiaires seront totalement exonérés (en fonction de leur qualité ou si les versements ont été périodiques pendant 15 ans.
Cependant, pour un PER "compte-titres" l’épargne est intégrée à votre succession et fiscalisée selon les droits de succession.
Le coût
Les principaux frais d’un PER individuel sont :
-
Les frais d’entrée : prélevés à chaque fois que vous faites un versement sur votre contrat. Au maximum de 5 %, ils servent à rémunérer votre conseiller et la compagnie d’assurance.
-
Les frais de gestion : selon les supports choisis, des frais de gestion ou d’accès dans les fonds peuvent s’ajouter au frais de gestion du PER.
-
Les frais de transferts : au maximum de 1 % et aucun frais si le plan a plus de 5 ans.
Aucun frais n’est appliqué pour sortir l’épargne de votre PER. Seule la fiscalité (impôt et prélèvements sociaux) est due au terme du contrat.
Avantages/inconvénients
AVANTAGES
INCONVÉNIENTS
Avantage fiscal à l’impôt sur le revenu (charge déductible du revenu)
​
Versements libres, sans condition de montant,
Constituer une retraite complémentaire non liée au système par répartition
​
Protection progressive de l’épargne (gestion pilotée à horizon)
Placement à long terme, épargne indisponible jusqu’à la retraite
Imposition du capital à la sortie si les sommes versées au PER ont été déduites du revenu imposable
Mise en place
SOUSCRIPTION DU CONTRAT
VIE DU CONTRAT
Versement initial
​
Gestion pilotée
Versements réguliers
​
Déblocage anticipé éventuellement
RETRAITE DE L'ASSURE
Sortie en capital ou en rente viagère selon le choix du titulaire
Exemple
Claire et Olivier sont mariés sous le régime de communauté légale. Ils sont âgés de 50 ans (nés en 1970) et prendront leur retraite dans 15 ans. Le couple est taxé à l’impôt sur le revenu à un taux de 41 %. Ils veulent compléter leurs futures retraites.
Ils souscrivent chacun un PER et versent 500 € par mois (250 € chacun). Leurs versements épargne retraite leur permettent de déduire 6 000 € (500 € x 12) chaque année de leur revenu imposable dans la tranche à 41 %, soit une économie d’impôt annuelle de 2 460 €. Ainsi leur effort d’épargne réel est de 295 € par mois (6 000 € - 2 460 € = 3 540 /12).
Dans 15 ans, au moment de leur retraite, le capital constitué sur leurs PER est estimé à 109 000 € (rendement annuel net de 2,5 %). Ils recevront alors une rente viagère estimée à 4 500 € par an taxable à l’impôt sur le revenu comme leurs pensions de retraite (taux d’imposition à la retraite à 30 %) + prélèvements sociaux.
Pinel (métropole)
Investissement immobilier locatif
Un investissement immobilier locatif Pinel en 2021 vous permet de réduire votre impôt sur le revenu, de développer votre patrimoine et d’avoir des revenus complémentaires.
Vous obtenez une réduction d’impôt de 12 % à 21 % du montant investi (maximum 300 000 €). Vous devez louer le logement pendant 6, 9 ou 12 ans selon le montant de réduction souhaitée.
Pour 200 000 € investi, la réduction d’impôt est de 24 000 € pour un engagement de 6 ans et jusqu’à 42 000 € pour un engagement de 12 ans.
Fonctionnement
Vous devez être imposable en France, être majeur et acheter un bien neuf (logement qui sort de terre ou achevé et jamais habité) à usage d’habitation.
Le logement doit répondre à des normes énergétiques, être situé dans une zone géographique définie (Ile de France ou agglomérations de plus de 50 000 habitants) et être la résidence principale du locataire.
Le loyer est plafonné et les revenus du locataire ne doivent pas dépasser certains seuils.
Points de vigilance
La localisation est le critère primordial d’un investissement immobilier. Vous devez vous renseigner sur les transports, les commerces, les écoles à proximité.
Il faut vous assurer que le marché locatif est suffisamment porteur pour vous permettre de trouver un locataire de qualité.
Si vous envisagez cet achat à crédit, il faudra contacter votre banque pour vérifier le montant que vous pourrez emprunter.
Même si vous disposez d’une épargne suffisante pour acheter sans crédit, l’emprunt peut être intéressant ; les intérêts sont déductibles des loyers (= économie d’impôt) et l’assurance-emprunteur protège votre famille si vous décédez.
Vous devez calibrer le montant de la réduction d’impôt par rapport à l’impôt que vous pensez devoir acquitter au cours des 10 années à venir. Attention à ne pas dépasser le plafond des avantages fiscaux (tous vos crédits et réductions d’impôt ne doivent pas dépasser 10 000 € par an et par foyer).
Le coût
Vous payez une commission aux intermédiaires (promoteur et commercialisateur) dont le montant (plafonné) est compris dans le prix d’achat de l’appartement.
Vous acquittez également des frais de notaire (taxe de publicité foncière, contribution de sécurité immobilière, rémunération du notaire) représentant 2 à 3 % du prix d’achat.
Vous allez faire une simulation d’investissement, soyez donc vigilant à :
-
bien prendre en compte l’ensemble des frais : taxe foncière, frais de gestion locative, coût de l’assurance propriétaire non occupant, etc.
-
retenir un prix de vente raisonnable au terme, sans oublier d’inclure la fiscalité sur la plus-value.
Avantages/inconvénients
AVANTAGES
INCONVÉNIENTS
Réduction d’impôt
​
Possibilité de louer le logement à votre enfant, s’il n’est pas rattaché à votre foyer fiscal
​
Perception de revenus complémentaires (loyers)
​
Achat en société possible
Engagement de location de 6 ans minimum
​
Plafond de revenus du locataire et plafond de loyer selon la localisation du logement
​
Donation impossible pendant votre engagement de location
Mise en place
Vous profiterez de la réduction d’impôt dès que le bien sera livré (fin de construction). Le montant de la réduction dépend de la durée de votre engagement de location.
Eventuellement
Délai maximum de 12 mois
6 ans
12%
(répartie sur 6 ans)
Acquisition
(signature notaire)
Délai de construction
Achèvement/Livraison
(12 à 24 mois)
Mise en location pour...
9 ans
18%
(répartie sur 9 ans)
Réduction d'impôt
12 ans
21%
(répartie sur 12 ans)
Exemple
Mathilde est gérante d’un salon de toilettage et Jonathan est professeur des écoles.
Ils ont 40 ans, sont mariés et propriétaires de leur maison à Tours.
Ils souhaitent investir dans l’immobilier. Objectif : louer le logement qu’ils vont acheter pour rembourser le crédit et profiter ensuite de revenus complémentaires ou y loger leur enfant.
Ils payent 4 000 € d’impôt sur le revenu et sont très intéressés par une réduction. Après recherches, leur choix s’arrête sur un appartement de 2 pièces, 43m² dans une résidence en construction à Reims. Le prix de l’opération, commissions et frais de notaire dans le neuf inclus, s’élève à 176 500 €. Souhaitant maximiser leur opération Pinel, ils optent pour un engagement de location de 12 ans, soit une réduction de 21 % du prix de leur investissement répartie par année :
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2 % par an les 9 premières années, soit 3 530 € par an de réduction d’impôt,
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1 % par an les 3 dernières années, soit 1 765 € par an de réduction d’impôt.
Au total, ils profitent d’une réduction d’impôt totale de 37 065 €.
Le Nouveau Pinel +
Les changements à compter du 1er janvier 2023
Compte tenu des difficultés que rencontre le secteur du logement, le gouvernement a annoncé que les taux de réduction appliqués actuellement seront maintenus lorsque le logement respectera certains critères : il s’agit du « Pinel + »
Ce dispositif offrira un avantage fiscal à taux plein à condition que :
Les logements soient situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV et non les périmètres alentours), uniquement situés dans les communes éligibles.
Les logements respectent certains critères liés à la qualité du logement et au respect des critères environnementaux alignés sur la stratégie nationale de bas carbone (SNBC)
Ainsi, les logements neufs acquis en 2023 et 2024 devront respecter un niveau de qualité en matière de performance énergétique et environnementale supérieure à la réglementation telle que :
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Les logements neufs acquis en 2023: un niveau de performance environnemental équivalent au jalon 2025 de la RE2020.
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Les logements neufs acquis en 2024: : un niveau de performance environnemental équivalent au jalon 2025 de la RE2020 et atteindre la classe A du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).
Les logements neufs devront donc tendre à diminuer l'impact carbone des bâtiments, maximiser leurs performances thermiques mais également utiliser des matériaux de construction biosourcés.
Pour tenir compte des projets autorisés avant que la RE2020 n'entre en vigueur, une disposition spécifique est prévue pour les logements acquis en 2023 ou en 2024, mais dont le permis de construire a été demandé avant le 1er janvier 2022. Pour ces logements, les critères environnementaux sont notamment fondés sur le label « E+C » et l'étiquette A du DPE doit être atteinte. Le Pinel + sera donc effectif pour les logements acquis qui font l'objet d'un dépôt de demande de permis de construire à partir de 2023 et jusqu'à la fin 2024.
En plus de répondre à des exigences environnementales, le logement devra également respecter
quelques standards en matière de qualité d'usage :
Le référentiel repose sur une surface minimale par typologie de logement :
28m²
45m²
T1
T2
62m²
T3
79m²
T4
96m²
T5
En complément de la surface minimale du logement, ce dernier devra systématiquement présenter un espace extérieur avec une surface minimale suivant sa typologie :
3m²
3m²
T1
T2
5m²
T3
7m²
T4
9m²
T5
Et enfin, présenter un caractère traversant ou une double orientation à compter du T3.
Pinel (Outre-Mer)
Investissement immobilier locatif
La loi Pinel Outre-Mer (article 199 undecies A du CGI) est le pendant de la loi Pinel métropole que vous connaissez bien.
L’objectif poursuivi par l’Etat est le même ; faire diminuer la pression sur l’immobilier en construisant des logements neufs financés par des investisseurs privés.
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Afin d’aider les investisseurs dans cette démarche plus risquée et géographiquement plus éloignée pour l’outre-mer, l’Etat concède une réduction d’impôt 90% supérieure à celle proposée en métropole ; 23% du montant de l’investissement sur 6 ans au lieu de 12 % en métropole, allié à un niveau de loyer équivalent au niveau en métropole sur les sites sélectionnés par Nov’Invest (uniquement La Réunion et la Guyane) et un niveau de plafond des niches fiscales de 80% supérieures (18 000€ au lieu de 10 000€) vous comprenez vite que l’opération globale peut être très rentable.
Exemple
Ainsi, à titre d’exemple (bien commercialisé par Nov’Invest sur La Réunion) :
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Appartement à St Gilles de 3 pièces de 72 m2 avec garage, terrasse dans la résidence de 6 appartements au prix de 230 000€
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Frais de notaire et de garanties = environ 9 500€
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Frais de dossier = 500€
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Prêt sur 20 ans au taux de 1% (au 12/10/2021) sur 240 000€.
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Soit 1 150€ de remboursement par mois assurance comprise
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Loyer perçu
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750€ par mois, charges 20% soit 600€ nets
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Réduction d’impôts
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9 000€ par an soit 750€ par mois pendant 6 ans
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Pour un prêt sans apport sur 20 ans votre trésorerie brute mensuelle sera bénéficiaire (1500€-1150€) de 350€ alors même que vous remboursez environ 800€ de capital par mois sur le prêt !
Conséquence de taux de crédit au plus bas liés à une loi extrêmement généreuse palliant le désengagement de l’Etat dans les constructions dans l’immobilier hors social (HLM).
Tous les détails sur ce type d’investissement avec nos conseillers.
SCPI Denormandie
Ou comment allier un rendement locatif net élevé avec une gestion totalement déléguée, un réel potentiel de plus-values à la revente et une réduction d’impôt importante !
Investissement immobilier fiscal
C’est le produit que propose Nov’Invest en partenariat avec Kyaneos dans sa seconde mouture Kyaneos Denormandie 2 ; une SCPI à capital fixe calé sur le dispositif de la loi Denormandie (article 199 novovicies du CGI), sous-jacent de la loi PINEL bien connue.  
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La SCPI a comme objectif d’acquérir des logements à rénover et de les louer, après travaux.
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Le gestionnaire s’appuie sur son réseau d’artisans de qualité validé dans les précédentes SCPI, son expertise concernant la réhabilitation, et sa capacité d’acquisition de biens à fort potentiel de revalorisation sur la région.
Réduction d'impôts
Elle est en tout point identique à la loi Pinel de 21% de réduction d’impôts sur 12 années (dont 18% sur les 9 premières années) et offre l’avantage supplémentaire d’être validé et d’offrir la réduction d’impôts dès l’année d’acquisition des parts et non à la livraison des biens.
La réduction Denormandie entre dans le champ des plafonds de 10 000€ de niches fiscales et de 300 000€ d’investissement à l’année.
Exemple (1)
J’investis le 15/11/2021 100 000€ de parts de la SCPI Denormandie 2.
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La réduction d’impôts totale de 21 000€ (21% comme indiqué ci-dessus) répartis sur 12 ans.
2 000€ de l’année 2021 à 2029 (9 ans) comprises et 1 000€ de 2030 à 2032 (3 années).
Les souscriptions sont possibles jusqu’au 20 décembre 2021 et sous réserve que l’enveloppe ne soit pas totalement consommée.
Rendement locatif
L’ensemble des biens immobiliers seront loués comment en immobilier classique et vous percevrez des loyers dès la fin de la période de mise en location, la société de gestion Kyaneos indique un taux de rendement net de frais de gestion autour de 4%.
Ce rendement s’entend avant fiscalité éventuelle et prélèvements sociaux mais aussi avant avantages fiscaux.
A titre d’exemple sur le dernier trimestre les acquisitions en loi Denormandie de Kyaneos ont été réalisée AEM (acte En Main entre 4.2 et 5.9% de rendement !)
Vous retrouverez le même rendement moyen que dans les SCPI classiques qui n’offrent pas d’avantages fiscaux et un rendement net de 2% supérieur à une PINEL classique !
Exemple (2)
J’investis 100.000€ dans cette SCPI en 2021. Dès la mise en location des biens immobiliers, je pourrais percevoir autour de 4.000€ par an de revenus, avant fiscalité et hors réduction d’impôts noté ci-dessus «â€¯Réduction d’impôts  »).
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Le capital et le rendement ne sont pas garantis tout comme en immobilier classique.
Avant de souscrire des parts, prenez rendez-vous avec votre conseiller Nov’Invest pour vous assurer que ce produit correspond à votre situation fiscale et patrimoniale.
Acquisition immobilière
La SCPI Kyaneos Denormandie 2 acquiert tout type d’immeubles d’habitation nécessitant des travaux de rénovation, en s’orientant prioritairement vers les immeubles en pleine propriété.
Les travaux de rénovation éligibles, définis par décret, sont facturés par une entreprise spécialisée dans les travaux de réhabilitation. Ils doivent représenter au moins 25% du coût global de l’opération.
Les logements seront situés en France dans les zones géographiques où la démographie est positive, et éligibles au dispositif loi Denormandie.(notamment les 245 villes qui ont signé des conventions dites "Cœur de ville" ou dans les communes mettant en place une opération de revitalisation de leur territoire) avec une forte propension sur le Sud de la France.
Les logements acquis seront loués uniquement à usage d’habitation principale.
Gestion des biens immobiliers
Kyaneos gère vos biens en tant que professionnel en tout point comparable à une agence immobilière mais sans impact d’un double coût puisque le rendement donné est net de charges.
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L’investisseur ne gère aucun des désagréments habituels de l’immobilier :
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Mise en location
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Etats des lieux
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Travaux de réfections et d’entretiens (peinture, chaudière, électricité…)
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Provisions pour charges
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Taxe foncière
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Gestion des locataires
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Encaissement des loyers
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Assurances…
Aucune de ses contraintes n’est à gérer pour vous, TOUT est du ressort de KYANEOS, vous percevrez vos revenus nets.
Conservation des parts
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C’est un placement immobilier donc un placement long terme avec une durée minimum de 12 années de mise en location pour ne pas perdre la déduction fiscale.
Il est important de noter que l’avantage fiscal n’est pas transmissible en cas de revente des parts.